Die Versteigerung – was würde passieren, wenn ein Kredit ausfällt?

Die Versteigerung – was würde passieren, wenn ein Kredit ausfällt?

Non-judicial Deeds of Trust – Worin liegen die Unterschiede zwischen Texas und Deutschland, wenn der Eigentümer einer Immobilie seine Raten gegenüber dem Kreditgeber nicht mehr bezahlt?

Finanzierungen sind Vertrauenssache

Die Vergabe eines Darlehens durch eine Bank oder eine Privatperson setzt immer ein Vertrauen in die Person des Kreditnehmers voraus, der dies durch den Nachweis von pünktlichen Zahlungen und Bonität erwirbt.

Der Darlehens- bzw. Kreditgeber vertraut dem Hauskäufer sein Geld an, um dessen Wunsch zu erfüllen, ein Vermögen in Form einer Immobilie aufzubauen. Zur Absicherung stellt der Hauskäufer seine Immobilie als Pfand zur Verfügung. Der Darlehensgeber vertraut darauf, dass der Darlehensnehmer seine Raten pünktlich zahlt, die Immobilie instand hält und der Wert des Pfandobjektes erhalten bleibt. 
Für Auxilium als Kreditgeber ist es von Vorteil für die Wertstabilität der Forderungen, dass es sich um selbstgenutzte Eigenheime handelt.  Menschen gehen erfahrungsgemäß mit ihrem persönlichen Eigentum besonnen um und halten es über die Jahre instand. Weltweit ist das eigene Haus eines der wichtigsten Vermögensziele und wird gepflegt, bis es wieder verkauft wird.

Wie sind im Bundesstaat Texas Zahlungsstörungen juristisch geregelt?

Die Zahlung der Darlehensrate erfolgt üblicherweise zum 1. des jeweiligen Monats. Die Rate beinhaltet Zinsen, Tilgung sowie Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Die Erfahrung des Auxilium Invest Teams zeigt, dass die Darlehensnehmer bei einer Zahlungsstörung sofort aktiv werden und von sich aus Kontakt aufnehmen. Tun sie das nicht, setzt sich das Auxilium Invest Team nach 10 Tagen mit dem Darlehensnehmer in Verbindung. Zunächst versucht Auxilium Invest im Gespräch mit dem Darlehensnehmer zu erreichen, dass er die regelmäßige Zahlung wieder aufnimmt. Mitunter wird für den Darlehensnehmer ein Finanzplan mit vorübergehend geringeren oder verzögerten Zahlungen festgelegt. Damit soll eine Zwangsversteigerung vermieden werden.

Ist es nicht möglich, eine Regelung zur Sicherung des investierten Kapitals zu treffen, wird eine Versteigerung der Immobilie angeschoben.

In den Darlehensverträgen ist für einen solchen Fall festgelegt, dass der Darlehensnehmer die entstehenden Kosten für Anrufe, Benachrichtigungen, Zinsen und sonstigen Verzugskosten bis zur Versteigerung trägt.

In den Vereinigten Staaten werden Zwangsvollstreckungsverfahren durch die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten geregelt und sind daher von Staat zu Staat unterschiedlich. 

In Texas gibt es zwei Arten von Zwangsvollstreckungsverfahren.

Die erste ist eine „gerichtliche Zwangsvollstreckung“ (Judicial Foreclosure) die zweite ist eine „nicht-gerichtliche Zwangsvollstreckung“ (Non-Judicial Foreclosure).

Judicial Foreclosure

Dieses Verfahren der gerichtlichen Zwangsvollstreckung ist aus Deutschland bekannt.  Die Banken erhalten dabei oft erst bis zu 24 Monate nach dem ersten Zahlungsausfall, ihr Hypotheken-Kapital zurück.  Der Weg über diese Art der Zwangsversteigerung verlangt, dass der Kreditgeber in einem Gerichtsverfahren (d.h. einen Zivilprozess) den Hauseigentümer wegen ausbleibender Zahlungen verklagt mit dem Ziel, dass das Gericht die öffentliche Versteigerung der Immobile erlaubt.

Nachteilig für den Kreditgeber sind bei diesem Weg die möglichen Schäden am Objekt, die bis zur Versteigerung entstehen.  Der Eigentümer führt oft keine notwendigen Reparaturen mehr aus und in der Immobilie entsteht ein hoher Instandhaltungsstau.  Der sich verschlechternde Zustand der Immobilie macht es unwahrscheinlicher, die noch offenen Forderungen (Restschuld) vollständig aus dem Versteigerungserlös zurückzuerhalten. Im schlimmsten Fall, wird dadurch die offene Forderung des Darlehensgebers insgesamt gefährdet.

Um das Risiko des Wertverfalls der Immobilie durch langwierige Gerichtsverfahren zu minimieren, hat der Bundesstaat Texas eine zweite Darlehensregelung (Non-Judicial Foreclosure) zur Sicherung des Vermögens bei Hypothekenfinanzierungen getroffen.

Non-Judicial Foreclosure

Die außergerichtliche Zwangsvollstreckung in Texas ist ein schnelles und einfaches Verfahren, das in nur 60 bis 90 Tagen ab dem Datum, an dem ein Hausbesitzer mit der Zahlung seines Hypothekendarlehens in Verzug gerät, abgeschlossen werden kann.

Wenn ein Hauseigentümer seine monatliche Rate nicht leistet, kann der Kreditgeber das Darlehen für zahlungsunfähig erklären.  Der Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, dem Hauseigentümer eine schriftliche Mitteilung über den Zahlungsverzug (Notice of Default) zukommen zu lassen, in der Regel 15 Tage nach dem Fälligkeitsdatum der Rate, und ihm eine Frist von mindestens 20 Tagen zur Zahlung der überfälligen Beträge einzuräumen. In der Praxis geben Kreditgeber Hauseigentümern üblicherweise 30 Tage Zeit, um einen Zahlungsverzug zu beheben.

Zahlt der Hauseigentümer dem Kreditgeber Auxilium die geschuldeten Beträge nicht innerhalb der eingeräumten Frist, kann Auxilium den vollen Betrag des Hypothekendarlehens für sofort fällig und zahlbar erklären. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass Auxilium dem Hauseigentümer einen zweiten Brief schickt, in dem die Fälligkeit des Hypothekendarlehens angekündigt und die Absicht mitteilt wird, die mit der Hypothek belastete Immobilie beim nächsten Zwangsversteigerungstermin zu verkaufen.  Dies wird als „Acceleration Notice“ bezeichnet. Parallel hängt Auxilium eine Notice of Sale am County Courthouse aus.

Versteigerung

In Texas werden öffentliche Zwangsversteigerungen am ersten Dienstag eines jeden Monats abgehalten.  Sobald die Acceleration Notice verschickt und eine Notice of Sale vom Kreditgeber im County Courthouse ausgehängt wurde, kann die mit einer Hypothek belastete Immobilie bei der nächsten öffentlichen Versteigerung verkauft werden. Diese kann frühestens 21 Tage ab dem Datum der Notice of Sale stattfinden.

Am Tag der Zwangsvollstreckung reist der Kreditgeber zusammen mit einem Treuhänder (in der Regel ein Anwalt) zum County Courthouse, um die Versteigerung der belasteten Immobilie durchzuführen.

  • Das Auktionsverfahren beginnt mit der rechtlichen Beschreibung der Immobilie und der Bekanntgabe der Regeln für die Auktion durch den Treuhänder.  Dann nimmt der Treuhänder Gebote entgegen. 
  • Der erste Bieter ist immer der Kreditgeber. Er gibt ein „Kreditgebot“ in Höhe des restlichen Hypothekendarlehens (einschließlich aller Zwangsvollstreckungskosten und unbezahlten Zinsen) ab. 
  • Der Treuhänder bittet so lange um weitere Gebote, die über dem „Kreditgebot“ liegen müssen, bis keine weiteren Gebote mehr erfolgen.  Dann gibt der Treuhänder den erfolgreichen Bieter bekannt. 
  • Zu diesem Zeitpunkt muss der Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, den Gebotsbetrag in bar oder als Bankscheck an den Treuhänder bezahlen. 
  • Der Bieter erhält darüber eine Quittung.  Innerhalb von zwei Wochen nach dem Verkauf stellt der Treuhänder dem erfolgreichen Bieter eine Treuhandurkunde aus, die das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf diesen überträgt.
  • Wenn es keinen Bieter gibt, siegt das „Kreditgebot“ des Kreditgebers, der das Eigentum an der mit der Hypothek belasteten Immobilie übernimmt.
  • Danach kann der Kreditgeber die Immobilie auf dem freien Markt zu einem beliebigen Preis verkaufen.
  • Die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie muss der Kreditgeber in diesem Fall nicht mit den anderen Pfandrechtsinhabern oder dem bisherigen Hauseigentümer teilen.

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für den Zeitplan einer außergerichtlichen Zwangsversteigerung in Texas.

Fälligkeit der ZahlungInverzugsetzungHinweis auf BeschleunigungVerkaufsmitteilung veröffentlichtZwangsvollstreckung Datum*
1. April 202115. April 202115. Mai 202116. Mai 20216. Juli 2021
Hauseigentümer zahlt Kreditrate nichtAn Hauseigentümer gesendetHauseigentümer heilt Zahlungsverzug nichtAushang am County CourthouseDer erste Dienstag im Juli

*Dies ist der erste Dienstag des Monats, der mindestens 21 Tage nach dem Datum der Verkaufsbekanntmachung liegen muss.

Liquidität nach erfolgtem Verkauf in einer Zwangsversteigerung

Der Verkaufserlös deckt die Restschuld des Darlehensbetrages einschließlich der Zinsen bis zum Versteigerungsmonat sowie sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstanden sind.

Die Auszahlung des Verkaufserlöses erfolgt durch die Title Company, nachdem für den Erwerber sichergestellt ist, dass das Grundbuch unbelastet übergeben werden kann.

Auxilium Invest als Kreditgeber ist im ersten Rang der Immobilien eingetragen. Nur vorrangige Ansprüche des Staates können davor eintragen sein. Dies vermeidet Auxilium Invest dadurch, dass die vom Bundesstaat Texas erhobenen Grundsteuern (ca. 2% des Hauswertes), durch den Hauseigentümer in 12 monatlichen Raten zusammen mit der Hypothekenrate an Auxilium im Voraus gezahlt werden. Mit dieser Praxis stellt Auxilium Invest sicher, dass im Fall einer Zwangsversteigerung der Verkaufspreis schnell ausgezahlt werden kann.

Zuerst veröffentlicht am 01. Juni 2021 auf auxilium-invest.de

Erfahren Sie mehr darüber wie eine Finanzierung bei Auxilium abläuft:

Oder erhalten Sie weitere Informationen zum Auxilium Modell in unserem Exposé.

Wie Title Companies Immobilien-Investitionen in den USA absichern

Wie Title Companies Immobilien-Investitionen in den USA absichern

Worin unterscheidet sich die Abwicklung eines Immobilienkaufes in den USA von einem in Deutschland? Erhalten Sie exklusiven Einblick in die Aufgaben und Funktionsweise einer Title Company.

In Deutschland wird beim Immobilienkauf nach dem Übereinkommen der Vertragsparteien ein Notar beauftragt, einen Kaufvertrag zu erstellen. Der Notar überprüft das Grundbuchregister auf Gläubigerforderungen und sonstige Eintragungen, die einer lastenfreien Übergabe der Immobilie im Wege stehen könnten. Nach Abschluss der Prüfung des Registers, wird der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben. Die für eine lastenfreie Übertragung der Immobilien erforderlichen Löschungen der Forderungen aus dem Grundbuch werden getätigt.

In den Vereinigten Staaten von Amerika führen viele der uns bekannten Notartätigkeiten die sogenannten „Title Companies“ aus.

Dazu ein kleiner Ausflug in die Geschichte der USA. In den frühen Tagen der amerikanischen Geschichte, wickelten Transportunternehmen die Immobilien-Transaktionen für die alten und neuen Besitzer durch. Ein Teil ihrer Aufgaben bestand darin herauszufinden, ob der Eigentumstitel „unbelastet“ war. Also ob Ansprüche von Dritten auf das Land und die Immobilien bestanden. Für den Erwerber gab es jedoch keine Garantie oder Versicherung, um die Prüfer zur Rechenschaft zu ziehen, wenn sie etwas übersehen hatten und doch noch eine Forderung später bekannt wurde. Um die Erwerber vor diesen Risiken zu schützen, übernahmen in den USA ab 1880 die Title Companies die Abwicklung von Immobilientransaktionen, die mit einer sogenannten Eigentumsversicherung versehen waren.

Title Company = Titel Firma

Was ist ein Titel?

Ein Titel ist eine Dokumentation, aus der hervorgeht, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind. Ein lastenfreier Titel (lastenfreies Grundbuch) ist die Voraussetzung, um einen Immobilienkauf abzuwickeln. Er ist zwingend erforderlich, um ein Hypothekendarlehen aufzunehmen.

Was prüft die Title Company

Die Title Company ist für die Durchführung des Kaufvertragsabschlusses verantwortlich. Sie führt Treuhandkonten (Escrow Account) auf denen der Kaufpreis sowie sämtliche Nebenkosten hinterlegt werden. Eine Title Company ist ein Unternehmen, das sich mit der Prüfung und Versicherung von Eigentumsansprüchen für Immobilien beschäftigt. Das Unternehmen verifiziert das Eigentum an einer Immobilie und bestimmt den gültigen Eigentümer. Dazu führt sie eine gründliche Prüfung der Eigentumsaufzeichnungen durch, den sogenannten Title Search. Die Title Company erstellt in der Regel einen Abstract of TitleDieses Dokument bestimmt den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie, zeigt alle Hypotheken, Pfandrechte, Urteile oder unbezahlte Steuern auf, die auf der Immobilie lasten und beschreibt alle bestehenden Einschränkungen, Dienstbarkeiten oder Pachtverträge. Nach Fertigstellung dieser Zusammenfassung stellt das Unternehmen ein Gutachten (title commitment) aus. Im Gutachten werden alle Punkte dargelegt, die behoben werden müssen, bevor ein Käufer einen lastenfreien Titel erhalten kann. Die Auszahlung des Kaufpreises und der Eigentümerwechsel erfolgen erst nach Löschung aller Lasten.

Zum Vollzug des Eigentümerwechsels bei Erwerb einer Immobilie sind der angesprochene Titel für die lastenfreie Übertragung sowie die Treuhandurkunde (Deed of Trust) erforderlich. Die Treuhandurkunde verbrieft ein Hypothekenpfandrecht an einer Immobilie zu Gunsten des Kreditgebers.  Beim Abschluss des Kredits wird die Unterschrift des Käufers auf der Treuhandurkunde bei einem Mitarbeiter der Title Company beglaubigt, der hierfür eine staatliche Erlaubnis hat. Anschließend wird der neue Eigentümer in das öffentlich einsehbare Grundbuch der Stadt eingetragen.

Die Title Company bestätigt die Rechtmäßigkeit des Eigentums und regelt die Eintragungen der Ränge in das Grundbuch. Sie garantiert dem Käufer, dass das Grundbuch zum Zeitpunkt des Erwerbs unbelastet ist.  Der Rang des durch die Treuhandurkunde geschaffenen Hypothekenpfandrechts wird durch eine Eigentumsversicherung, die sogenannte Title Insurance Policy, versichert.

Was ist eine Eigentumsversicherung?

Seit 1880 wird zum Schutz des Käufers nach Abschluss des Title Search eine sogenannte Eigentumsversicherung ausgestellt.

Die Eigentumsversicherung soll sowohl Käufer von Eigenheimen als auch Kreditgeber vor Schäden oder Verlusten durch einen nicht lastenfreien Titel schützen. Die meisten Eigentumsversicherungen decken alle Ansprüche ab, die gegen einen Titel geltend gemacht werden können, einschließlich nicht bekannter Grundpfandrechte, Steuer- Forderungen oder widersprüchlicher Testamente.

Die Versicherung schützt den Käufer und Kreditgeber wirtschaftlich bei einem Verlust der Pfandsicherheit im ersten Rang. Sollten Ansprüche Dritter bekannt werden, die den Verkäufer rechtlich daran hindern, die Eigentumsrechte an den Kreditnehmer zu übertragen, haftet die Eigentumsversicherung gegenüber dem Kreditgeber in Höhe der Hypothek. 

Die Vorlage einer Eigentumsversicherungspolice (Title Insurance Policy) ist für jeden Kreditgeber eine Grundvoraussetzung für die Vergabe eines Hypothekendarlehens. Die Title Insurance Policy wird zum Abschluss der Titelprüfung meist direkt von der Title Company ausgestellt.

Wie ist die Title Company in Texas gesetzlich reguliert?

Das Texas Department of Insurance reguliert das Geschäft der Eigentumsversicherung für Immobilien.

Jede Title Company mit einer Insurance Agentur, die eine Eigentumsversicherung anbietet, unterliegt der Aufsicht des Texas Department of Insurance. Ihm obliegt die Lizensierung von Versicherungsagenten. Eine Title Company ist verpflichtet, jährlich die Treuhandkonten prüfen zu lassen, alle zwei Jahre die Einhaltung von Richtlinien und Vorschriften zu überprüfen sowie Aufzeichnungen und Daten für die Berichterstattung der Klienten vorzuhalten.

Bevor eine Title Company das Recht erhält im Namen eines Rückversicherers Eigentumsversicherungen auszustellen, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein.

1) Nachweis einer Bürgschaft in Höhe von 50 000$.

2) Abschluss einer Versicherung für Fehler und Unterlassungen, pro Schadensfall in einer Höhe von mindestens 250 000$ mit einem Selbstbehalt von 10 000$.

3) Hinterlegung einer Einlage in Höhe von mindestens 35 000$ bei einem Rückversicherer, der durch die von der Title Company ausgestellte Title Insurance Policy geschädigt werden könnte. Die Bürgschaft muss so ausgestaltet sein, dass jeder Titelversicherer benachrichtigt wird, wenn ein Anspruch auf die Bürgschaft geltend gemacht oder die Bürgschaft gekündigt wird. Die Bürgschaft muss in Kraft bleiben und darf nicht beeinträchtigt werden, solange die Title Company als Agentur im Auftrag einer Versicherung Title Policen ausstellt. Die Title Company als Versicherungsagentur muss einem externen Titelversicherer oder ihren Versicherern jährlich einen schriftlichen Nachweis vorlegen, dass die Bürgschaft noch in Kraft und unbeeinträchtigt ist.

Jährliche Datenabfrage zur Titelversicherung

Jede Title Company Versicherungsagentur muss in dem Staat, in dem sie lizenziert ist, jährlich Informationen zu ihren Einnahmen, Verlusten und Ausgaben an das Office of Insurance Regulation (OIR) übermitteln.

Zusammenfassung der Aufgaben der Title Company:

  • Die Title Company führt alle Arbeiten aus, die den Erwerb des Hauses bzw. Grundstücks und die Eintragungen von Gläubigern betreffen.
  • Sie führt den Kaufabschluss treuhänderisch durch.
  • Sie haftet (Title Insurance Policy) für eventuelle alte Ansprüche aus dem Grundbuch nach einem Eigentumswechsel.
  • Sie regelt die Übermittlung des Geldes, die Aufteilung der Kosten und bereitet alle Dokumente für den Kauf oder Verkauf vor.
  • Sie bestimmt den Tag des Vertragsschlusses für Käufer und Verkäufer.
  • Sie veranlasst sämtliche Eintragungen im Grundbuchamt.

Die Führenden Title Companies in den USA:

  • Stewart Title Company
  • Chicago Title Company
  • Old Republic Title Company
  • Fidelity National Title Company

Zuerst veröffentlicht am 01. Juni 2021 auf auxilium-invest.de

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Offener Brief an unsere Investoren

Offener Brief an unsere Investoren

Sehr geehrte Investorin, sehr geehrter Investor,

Seit vielen Jahren dürfen wir Sie mit unserem Team in Deutschland und den USA dabei begleiten, nachhaltige Renditen im amerikanischen Häusermarkt zu erzielen. Trotz der weltweiten Corona-Pandemie hatte das Auxilium Team in seinem Portfolio in Texas keinen einzigen Ausfall  zu verzeichnen. Im Zuge der Überwindung der Coronakrise hat sich die Wirtschaft in Texas erholt. Die Vergabe von Immobilienkrediten entwickelt sich aufgrund des zunehmenden Nachfrageüberhangs sehr positiv.

Mit der Auflage unseres jüngsten Portfolios im Jahr 2021, hat sich das Auxilium-Team medial neu aufgestellt und praktiziert seitdem eine moderne Kundenansprache online und über die Sozialen Medien.

Mehrere Online-Magazine, die bei Google prominent auftauchen, haben in letzter Zeit über unser Geschäftsmodell und mich persönlich, Alexander Knopf, berichtet. Die Artikel handeln von dem Geschäftsmodell der Auxilium Invest und den Risiken, die mit einer Kapitalanlage verbunden sind. Mit Großbuchstaben wird auf Risiken hingewiesen und im Stil der persönlichen Adressierung an mich wird unser Geschäftsmodell kritisch hinterfragt und beleuchtet.

Dafür möchte ich mich an dieser Stelle bedanken und die Gelegenheit nutzen, diese Fragen umfassend zu beantworten.

 Zitate, die Anmerkungen der Redakteure dazu und unsere Antworten stellen wir im Folgenden zusammen:

Zitat 1 Auxilium Expose: Die Auxilium ist ein von erfahrenen Investoren und intimen Kennern der US-Immobilienwirtschaft speziell gegründetes Unternehmen.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Wenn das Unternehmen ja bereits Investoren hat, warum wendet man sich dann noch an einen relativ kleinen Kreis von Anlegern, in dem man Ausnahmetatbestände des Vermögensanlagengesetzes nutzt?

Antwort Auxilium Invest: Die Investoren sind Anleger, die einzeln über das Auxilium-Team Kapital in die Finanzierung eines oder mehrerer Häuser investiert haben. Das Angebot an einen kleinen Kreis von Anlegern, die sogenannte Privatplatzierung dient dem Zweck, die starke Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen in Dallas zu bedienen, bevor die Auxilium Invest eine öffentliche Kapitalmarktmaßnahme unter dem Wertpapierprospektgesetz und Wertpapierhandelsgesetz unternehmen kann. Die ersten 20 Investoren erhalten dafür einen Sonderbonus im ersten Jahr.

Zitat 2 Auxilium Expose: Der Unternehmenszweck ist die Finanzierung von Wohn-immobilien mit Schwerpunkt in den Vereinigten Staaten von Amerika, speziell im Dallas – Fort Worth Gebiet (DFW-Gebiet). Dazu möchte die Auxilium bis zu 20 Millionen USD am amerikanischen Markt platzieren. Das aufgenommene Kapital wird zur Finanzierung von Wohnimmobilien in der texanischen Metropolregion eingesetzt.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Warum ausgerechnet in den amerikanischen Markt? Ist der deutsche bzw. europäische Markt nicht genau so lukrativ?

Antwort Auxilium Invest: Der amerikanische Markt zeichnet sich durch seine Größe, die hohe Transparenz und überproportional starke Nachfrage aus. Stabile und wachsende Immobilienwerte sind immer dort zu finden, wo es positive demographische und wirtschaftliche Entwicklungen gibt. Das Geschäftsfeld der privaten Hypothekenfinanzierung ist in den USA seit vielen Jahren etabliert und hat ein Volumen von über 400 Mrd. USD. Es handelt sich um einen hoch liquiden Markt, in dem Unternehmen der Privatwirtschaft die Funktion einer eigenheimfinanzierenden Bank übernehmen. In Europa ist dies ausschließlich Banken vorbehalten und damit nicht für Anleger zugänglich.

Zitat 3 Auxilium Expose: Dabei werden ausschließlich Bestandsimmobilien, überwiegend klassische Einfamilienhäuser, in sicheren und gepflegten Vororten mit gewachsenen Nachbarschaften und guter Infrastruktur (Schulen, Supermärkte etc.) finanziert. Die Kaufpreise für die entsprechenden Objekte liegen überwiegend unter den durchschnittlichen Kaufpreisen im Raum Dallas – Fort Worth.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Wer stellt den Wert fest? Was ist, wenn Renovierungen bzw. Sanierungen durchzuführen sind? Wer kümmert sich darum und von welchem Geld?

Antwort Auxilium Invest: Der amerikanische Immobilienmarkt ist im Gegensatz zum deutschen sehr transparent (siehe zillow.com).

Alle Kaufinteressenten müssen vor dem Kauf von einem staatlich lizensierten Makler auf ihre Bonität überprüft werden. Nach der Immobilienkrise 2008 ist das vom Staat verpflichtend eingeführt worden, um Überschuldungen zu vermeiden. Nach einer Prüfung steht der maximale Finanzierungsbetrag fest. Dieser bestimmt, in welcher Höhe die Kaufinteressenten sich ein Haus leisten können. Die Kaufinteressenten suchen anschließend mit Unterstützung eines Maklers oder selbst ihre Immobilie am Markt.

An dieser Stelle möchte ich den einmaligen Unterschied zu den Marktteilnehmern erwähnen.Die Auxilium Invest und die Investoren werden nicht Eigentümer der Immobilien, sondern finanzieren diese mit bis 90 Prozent des  Kaufpreises.

Auxilium erhält im Gegenzug eine erstrangige Grundschuld auf die Immobilien für den Fall, dass Zahlungsstörungen zum Beispiel aufgrund von Sterbefällen auftreten. Alle Aufwendungen wie Instandhaltungen, Versicherungen, Steuern rund ums Haus werden vom Eigentümer bezahlt. Es gibt keinen Unterschied zu einer herkömmlichen Finanzierung einer Bank in Deutschland, der Eigentümer kümmert sich um sein Eigentum selbst.

Zitat 4 Auxilium Expose: Die Auxilium stattet ihre amerikanische Tochtergesellschaft, die Auxilium Invest LLC mit Sitz in Dallas, mit Kapital für die Vermarktung und Vergabe von Immobilienkrediten an einheimische Immobilien-Erwerber aus.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: In welcher Form geschieht das, als Nachrangdarlehen? Warum wird da nochmals eine Kostenstelle zwischengeschaltet?

Antwort Auxilium Invest: Um auf dem amerikanischen Markt zu agieren, benötigt man eine amerikanische Firma, welche den gesamten Prüfungs- und Abwicklungsprozess der Immobilienkreditvergabe unternimmt, begleitet und überwacht. Ein ausländischer Investor, der in den USA direkt investiert, muss eine entsprechende Steuererklärung abgeben, was den Prozess für Anleger kompliziert und aufwendig macht. Die Kapitalanlage in eine lokale Firma, die entsprechende Befugnisse besitzt, vereinfacht den Prozess für den Anleger und dient als verantwortlicher Ansprechpartner vor Ort.

Zitat 5 Auxilium Expose: So verdienen die Auxilium und ihre Anleger an kapitalmarktunabhängigen Einnahmen aus dem monatlichen Rückfluss des Darlehens (Tilgung und Zins).

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Wie werden diese Einnahmen denn abgesichert? Gibt es ein Mietausfallversicherung? Was passiert, wenn der Mieter einen „Schweinestall“ hinterlässt und saniert bzw. renoviert werden muss? Zu welchen Lasten geht das?

Antwort Auxilium Invest: Bei den Erträgen handelt es sich nicht um Erträge aus Mieteinnahmen, sondern um Einnahmen aus Hypothekenzinsen. Die Hypotheken sichern im Falle von Zahlungsstörungen das Investment ab. Bisher haben wir trotz der Coronakrise keinen einzigen Ausfall. Sollte dieser ungewöhnliche Fall dennoch eintreten und ein Haus in die Versteigerung gehen, werden aus dem Erlös erst die Hypothek und anschließend weitere Gläubiger bedient. In Deutschland ist im Fall einer Zwangsversteigerung die Ablösung der Grundschuld und ihrer Zinsen in ähnlicher Weise geregelt.

Im unwahrscheinlichen Fall, das ein Objekt nach kurzer Zeit verwohnt wurde, werden die Renovierungskosten aus dem Cashflow der Auxilium Invest bezahlt. Für die Investoren besteht keine Nachschusspflicht, wie aus den Anlagebedingungen hervorgeht.

Darüber hinaus weiß jeder Erwerber einer Immobilie in den USA, dass der Erhalt seiner Immobilie deren Wertsteigerung und damit die eigene finanzielle Situation absichert. Für unsere Zielgruppe, Familien mit Kind, ist ihr Heim das höchste Gut. Allgemein ist für Amerikaner die Immobilie das höchste Wirtschaftsgut – der amerikanische Traum. Ein Verlust des Hauses wäre nicht nur ein Gesichtsverlust, sondern auch eine bedeutende Einbuße bei der Absicherung für das Alter. Das ist einer der Gründe weshalb in unserer Zielgruppe auch in schwierigen Zeiten stets die Raten bedient werden und das Team der Auxilium Invest in Zeiten von Corona keinen einzigen Zahlungsausfall zu verbuchen hatte.

Zitat 6 Auxilium Expose: Zielgruppe des Geschäftsmodells sind unter anderem neu Zugezogene, Bürger mit Migrationshintergrund und Bürger, die derzeit auf die Erlangung der amerikanischen Staatsbürgerschaft warten; landesweit verzeichnet diese Zielgruppe sehr geringe Kreditausfälle.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Warum redet man hier von landesweit, wenn man sich doch konkret auf eine Region konzentriert? Da wäre doch die Frage, wie hoch hier der Ausfall war in den letzten Jahren?

Antwort Auxilium Invest: Wir sprechen von landesweit, da wir aus allen ausgegebenen Hypothekenfinanzierungen im gesamten Bundesstaat Texas keine Ausfälle verzeichnet haben.

Zitat 7 Auxilium Expose: Mehr als 120.000 Neuzuzüge wurden seit 2010 jährlich verzeichnet, mit einer stabil wachsenden Tendenz. Das Kreditsystem in den USA wird seit mehreren Jahrzehnten von einem etablierten privaten Darlehensgebermarkt flankiert. Die Auxilium fokussiert sich damit auf eine zuverlässige und lukrative  Zielgruppe von Hauskäufern, überwiegend Familien mit Kindern.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Sie gehen doch nach eigenen Aussagen auf einen Kundenkreis der erst anfängt, in Amerika zu leben und sich erst einmal ein Vermögen aufbauen muss, möglicherweise also gar nicht über Vermögen verfügt, um ihn als „sicheren Mieter bzw. Kreditnehmer“ ansehen zu können.

Antwort Auxilium Invest: Die Zuzüge umfassen vorrangig Amerikaner. Alle Kandidaten für eine Eigenheim-Finanzierung müssen ihr Einkommen nachweisen und werden von einem staatlich lizensierten Makler, der im Auftrage der US-Regierung die Bonität der Bewerber überprüft, ausgewählt. Alle Bewerber müssen ein Guthaben von mindestens 10% des Kaufpreises plus Nebenkosten nachweisen, um sich für eine Finanzierung bei Auxilium zu qualifizieren.

Zitat 8 Auxilium Expose: Auxilium ermöglicht es diesen, Wohneigentum zu erwerben und so können Auxiliums Investoren am Wachstum des Immobilienmarktes teilhaben. Das Auxilium Management verfügt über einen äußerst soliden Track Record mit mehr als 350 erfolgreich abgewickelten Finanzierungen in einer Höhe von über 100 Millionen USD und keinem Ausfall in den letzten zehn Jahren. Das Management hat im Immobiliengeschäft ein Volumen von mehr als 2 Mrd. USD umgesetzt.

Anmerkung eines berichtenden Redakteurs: Das klingt dann eher nach einem „sozialen Engagement“, nicht aber nach einem sicheren Investment für Anleger. Unterstellt ihre Aussagen, sehr geehrter Herr Knopf, sind so stimmig, wo ist der konkrete Nachweis dafür und mal ehrlich, so richtig verstehen wir nicht, warum ein Unternehmen mit einem solchen Track Record dann Ausnahmebestimmungen des Vermögensanlagengesetzes nutzen will. Das hatten wir Ihnen aber bereits anlässlich eines Telefongespräches gesagt.

Antwort Auxilium Invest: Jeden interessierten Anleger bitten wir uns anzusprechen und wir stellen die Daten sehr gerne zur Verfügung.

Die Zielgruppe der Familien mit Kind in Texas sind fleißige, zielstrebige und gesetzestreue Bürger die mittels Auxilium die Möglichkeit erhalten, Immobilienbesitz zu erwerben. Neben den attraktiven Renditen verhelfen unsere Anleger, tatsächlich Familien zum Eigenheim.

Die Bereichsausnahme des Vermögensanlagengesetzes dient uns schlicht für die Zeit bis zu einer bereits veranlassten vollumfänglichen Kapitalmarktmaßnahme unter WpPG/HG. Wir begrüßen ausdrücklich die, zwar zeitaufwendige, jedoch sehr genaue Prüfung und Billigung von Finanzinstrumenten durch die Bafin. Die Marktzulassung erhalten ausschließlich Firmen und Maßnahmen, die sämtliche Vorgaben erfüllen.

Sprechen Sie uns gerne an, wenn wir Ihnen die Auxilium Invest vorstellen dürfen und Sie zukünftig vom global größten Immobilienmarkt profitieren möchten.

Zuerst veröffentlicht am 22. Mai 2021 auf auxilium-invest.de

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Überblick DFW Markt

Überblick DFW Markt

Der Wohnimmobilienmarkt im DFW-Gebiet

Das DFW-Gebiet war von 2016 bis 2019 die schnellst wachsende Region der Vereinigten Staaten und ist heute deren viertgrößter Ballungsraum. In den letzten zehn Jahren ist die Bevölkerung im DFW-Gebiet um mehr als 1,2 Millionen Menschen von 6,36 Millionen im Jahr 2010, auf heute über 7,57 Millionen gestiegen. Davon sind mehr als 2,2 Millionen Einwohner hispanischer Herkunft.

Im Bundesstaat Texas leben mehr als 29 Millionen Menschen. Es ist die zweitstärkste Wirtschaft der Vereinigten Staaten mit einem Bruttoinlandsprodukt (BIP) von 1,87 Billionen USD. Der Staat Texas hat die zehntgrößte Wirtschaft der Welt – größer als die Volkswirtschaften der Länder Südkorea und Kanada. Ebenso verzeichnete die Wirtschaft im DFW-Gebiet im letzten Jahrzehnt ein starkes Wachstum, wobei das Pro-Kopf BIP von 51.571 USD im Jahr 2010 auf 61.147 USD im Jahr 2020 gestiegen ist (Deutschland 53.638 USD) . Bis 2023 wird das texanische BIP voraussichtlich weiter auf 63.355 USD steigen. Wäre die Region DFW ein Land, stünde die Wirtschaft weltweit an Platz 20. Infolge dieses robusten Bevölkerungswachstums und der starken Wirtschaft besteht eine sehr starke Nachfrage nach Wohnraum im Raum DFW.

Im Jahr 2019 wurden in DFW über 108.000 Häuser verkauft – mehr als in jedem anderen städtischen Gebiet des Bundesstaates Texas. Im Juli 2020 lag der Medianpreis für Wohnimmobilien im DFW-Gebiet bei etwa 282.500 USD, ein Anstieg um 71% gegenüber dem Medianwert von 146.000 USD im Jahr 2011.

Der Durchschnittspreis der durch Auxilium finanzierten Häuser wird bei etwa 220.000 USD liegen. Der Immobilienmarkt im DFW-Gebiet ist ein „Verkäufermarkt“. In der Regel sind Häuser nach nur 2,7 Monaten verkauft. Das liegt deutlich unter der durchschnittlichen Dauer für Immobilienverkäufe in den USA, die 6,1 Monate beträgt. Die Subprime-Krise 2008/09 betraf vor allem einkommensschwache Gegenden, wie etwa Detroit. In Dallas-Fort Worth hingegen verursachte die Krise nur eine kurzfristige Delle innerhalb einer sehr positiven Entwicklung, da das Bevölkerungswachstum auch während dieser Zeit stetig nach oben ging und die Nachfrage auf dem Häusermarkt weiterhin das Angebot überstieg.

Seit 2000 ziehen pro Jahr 120.000 Menschen nach Dallas. Während das Pro-Kopf-Einkommen 2011 noch bei $52,401 lag, wird es sich bis 2021 schon auf $61.883 belaufen. Für 2023 ist ein weiterer Anstieg auf 63,000$ zu erwarten.

Notiz: der graue Bereich markiert die US Rezession
(Quelle: S&P/Case Shiller Hauspreisindex)

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Wie eine Finanzierung abläuft

Wie eine Finanzierung abläuft

Der Prozess der Hypothekenfinanzierung und des Immobilienkaufs

Schritt 1: Familien, die am Kauf eines Eigenheims interessiert sind, besuchen das Büro des Hypothekenmaklers, um einen vorläufigen Darlehensantrag auszufüllen, wobei sie das Einkommen des Antragstellers, seine Schulden und den für eine Anzahlung verfügbaren Geldbetrag nachweisen. 

Schritt 2: Der Hypothekenmakler erhält eine Kopie der Ausweisdokumente des Antragstellers (z.B. Führerschein, Reisepass usw.) sowie einkommensbezogene Dokumente (z.B. Kopien von Steuererklärungen oder Gehaltsschecks) und lässt dem Antragsteller die Erlaubnis erteilen, eine Kopie seines Kreditberichts von einer der drei Kreditauskunfteien (Transunion, Equifax oder Experian) einzuholen.

Schritt 3: Der Hypothekenmakler führt eine Analyse des Einkommens, der Schulden und der Kreditgeschichte der Antragsteller durch und stellt fest, ob die Antragsteller für eine Hypothekenfinanzierung geeignet sind. Haben sich die Antragsteller für einen Hypothekenkredit qualifiziert, berechnet der Hypothekenmakler anhand ihres Einkommens das für sie maximal mögliche Kreditvolumen, sowie den maximal möglichen Kaufpreis für ein Haus.

Schritt 4: Der Hypothekenmakler übergibt anschließend den Antragstellern ein Schreiben, in dem er erklärt, dass sie für einen Kredit in einer bestimmten Höhe zugelassen sind.

Schritt 5: Die Antragsteller können nun einen lizenzierten Immobilienmakler beauftragen, der sie bei der Suche nach einem Haus zum Kauf unterstützt, dass innerhalb der vom Hypothekenmakler genehmigten Preisspanne liegt.

Schritt 6: Sobald die Antragsteller und ihr Immobilienmakler ein Haus gefunden haben, an dessen Kauf sie interessiert sind, unterbreiten sie dem Verkäufer ein schriftliches Kaufangebot. Nimmt der Verkäufer das Angebot an, unterzeichnen die Parteien einen verbindlichen Kaufvertrag. 

Schritt 7: Der Kaufvertrag und eine Anzahlung des Käufers (in der Regel 1% des Kaufpreises) werden nun an eine Treuhandfirma (Title Company) geschickt, die das Eigentum treuhänderisch verwahrt. Die Treuhandfirma führt anschließend eine Prüfung der Eigentumsrechte an der Immobilie durch, um sicherzustellen, dass keine Pfandrechte Dritter bestehen.

Schritt 8: Die Antragsteller beauftragen einen qualifizierten Hausinspektor, der die Immobilie auf etwaige Bauschäden untersucht und sicherstellt, dass das Haus keine Mängel aufweist.

Schritt 9: Die Antragsteller erhalten eine Marktbewertung von ihrem Immobilienmakler oder von einem Gutachter, um den Marktwert der Immobilie zu bestätigen. Dieser muss mindestens dem Kaufpreis entsprechen.

Schritt 10: Die Antragsteller legen dem Hypothekenmakler die letzten Einkommens- und Schuldennachweise vor, um ihre Qualifikation für das Hypothekendarlehen abzuschließen. Die Anwälte werden mit der Erstellung der Abschlussdokumente beauftragt.

Schritt 11: Die Parteien nehmen am Closing in der Titelfirma teil, in der alle Abschlussdokumente unterzeichnet werden.  Die Antragsteller hinterlegen nach Unterzeichnung ihre 10% Anzahlung bei der Titelfirma. Sodann überweist Auxilium den vereinbarten Darlehensbetrag an die Titelfirma. 

Schritt 12: Sobald alle Abschlussdokumente vom Verkäufer und Käufer unterzeichnet sind und der Kaufpreis vollständig bei der Titelfirma hinterlegt wurde, überweist die Titelfirma dem Verkäufer den Kaufpreis der Immobilie. Im Anschluss stellt die Titelfirma ihre Titelversicherungspolice an Auxilium aus, die den ersten Rang der Hypothek auf die Immobilie garantiert.

Mit unserem standardisierten 12 Punkte-Verfahren stellen wir sicher, dass alle Finanzierungen unseren strikten Anforderungen genügen.

Erfahren Sie mehr zum Auxilium Prüfungsprozess:

Oder erhalten Sie weitere Informationen zu dem Auxilium Modell in unserem Exposé.

Der Prüfungsprozess bei Auxilium

Der Prüfungsprozess bei Auxilium

Als Teil des Antragsverfahrens für ein Darlehen erhält der lizenzierte Hypothekenmakler die folgenden Informationen von den Antragstellern:

a. Gültige Ausweisdokumente in Form eines Reisepasses, Führerscheins oder Personalausweises aus Texas. In Texas ist ein Führerschein oder Personalausweis ein offizielles staatliches Ausweisdokument, vergleichbar mit dem deutschen Personalausweis.
b. Nachweis über das monatliche Einkommen der Kreditnehmer.  Dies kann durch verschiedene Methoden nachgewiesen werden, u.a.:

  1. Kopien der Bundeseinkommensteuererklärung des Kreditnehmers; oder
  2. Kopien der letzten Gehaltsschecks der Kreditnehmer; oder
  3. Kopien der jüngsten Bankauszüge der Kreditnehmer aus denen die Einzahlung ihrer Gehaltsschecks oder anderer Einkommensquellen hervorgeht; oder
  4. Kopien des Formulars W-2 des Kreditnehmers, das eine offizielle Erklärung des Jahreseinkommens ist, die im Januar jedes Jahres von den Arbeitgebern an ihre Angestellten zur Verwendung bei der Erstellung der jährlichen Bundeseinkommenssteuererklärung der Angestellten verschickt wird; oder
  5. Wenn die Kreditnehmer bar bezahlt werden, ein Schreiben ihres Arbeitgebers mit Angabe der Höhe ihres Einkommens.

Alle Unterlagen werden geprüft und bei positivem Bescheid eine Kreditzusage erteilt.

Alle Immobilien sind im ersten Rang abgesichert, erfahren Sie mehr hier.

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