Non-judicial Deeds of Trust – Worin liegen die Unterschiede zwischen Texas und Deutschland, wenn der Eigentümer einer Immobilie seine Raten gegenüber dem Kreditgeber nicht mehr bezahlt?

Finanzierungen sind Vertrauenssache

Die Vergabe eines Darlehens durch eine Bank oder eine Privatperson setzt immer ein Vertrauen in die Person des Kreditnehmers voraus, der dies durch den Nachweis von pünktlichen Zahlungen und Bonität erwirbt.

Der Darlehens- bzw. Kreditgeber vertraut dem Hauskäufer sein Geld an, um dessen Wunsch zu erfüllen, ein Vermögen in Form einer Immobilie aufzubauen. Zur Absicherung stellt der Hauskäufer seine Immobilie als Pfand zur Verfügung. Der Darlehensgeber vertraut darauf, dass der Darlehensnehmer seine Raten pünktlich zahlt, die Immobilie instand hält und der Wert des Pfandobjektes erhalten bleibt. 
Für Auxilium als Kreditgeber ist es von Vorteil für die Wertstabilität der Forderungen, dass es sich um selbstgenutzte Eigenheime handelt.  Menschen gehen erfahrungsgemäß mit ihrem persönlichen Eigentum besonnen um und halten es über die Jahre instand. Weltweit ist das eigene Haus eines der wichtigsten Vermögensziele und wird gepflegt, bis es wieder verkauft wird.

Wie sind im Bundesstaat Texas Zahlungsstörungen juristisch geregelt?

Die Zahlung der Darlehensrate erfolgt üblicherweise zum 1. des jeweiligen Monats. Die Rate beinhaltet Zinsen, Tilgung sowie Grundsteuer und Gebäudeversicherung. Die Erfahrung des Auxilium Invest Teams zeigt, dass die Darlehensnehmer bei einer Zahlungsstörung sofort aktiv werden und von sich aus Kontakt aufnehmen. Tun sie das nicht, setzt sich das Auxilium Invest Team nach 10 Tagen mit dem Darlehensnehmer in Verbindung. Zunächst versucht Auxilium Invest im Gespräch mit dem Darlehensnehmer zu erreichen, dass er die regelmäßige Zahlung wieder aufnimmt. Mitunter wird für den Darlehensnehmer ein Finanzplan mit vorübergehend geringeren oder verzögerten Zahlungen festgelegt. Damit soll eine Zwangsversteigerung vermieden werden.

Ist es nicht möglich, eine Regelung zur Sicherung des investierten Kapitals zu treffen, wird eine Versteigerung der Immobilie angeschoben.

In den Darlehensverträgen ist für einen solchen Fall festgelegt, dass der Darlehensnehmer die entstehenden Kosten für Anrufe, Benachrichtigungen, Zinsen und sonstigen Verzugskosten bis zur Versteigerung trägt.

In den Vereinigten Staaten werden Zwangsvollstreckungsverfahren durch die Gesetze der einzelnen Bundesstaaten geregelt und sind daher von Staat zu Staat unterschiedlich. 

In Texas gibt es zwei Arten von Zwangsvollstreckungsverfahren.

Die erste ist eine „gerichtliche Zwangsvollstreckung“ (Judicial Foreclosure) die zweite ist eine „nicht-gerichtliche Zwangsvollstreckung“ (Non-Judicial Foreclosure).

Judicial Foreclosure

Dieses Verfahren der gerichtlichen Zwangsvollstreckung ist aus Deutschland bekannt.  Die Banken erhalten dabei oft erst bis zu 24 Monate nach dem ersten Zahlungsausfall, ihr Hypotheken-Kapital zurück.  Der Weg über diese Art der Zwangsversteigerung verlangt, dass der Kreditgeber in einem Gerichtsverfahren (d.h. einen Zivilprozess) den Hauseigentümer wegen ausbleibender Zahlungen verklagt mit dem Ziel, dass das Gericht die öffentliche Versteigerung der Immobile erlaubt.

Nachteilig für den Kreditgeber sind bei diesem Weg die möglichen Schäden am Objekt, die bis zur Versteigerung entstehen.  Der Eigentümer führt oft keine notwendigen Reparaturen mehr aus und in der Immobilie entsteht ein hoher Instandhaltungsstau.  Der sich verschlechternde Zustand der Immobilie macht es unwahrscheinlicher, die noch offenen Forderungen (Restschuld) vollständig aus dem Versteigerungserlös zurückzuerhalten. Im schlimmsten Fall, wird dadurch die offene Forderung des Darlehensgebers insgesamt gefährdet.

Um das Risiko des Wertverfalls der Immobilie durch langwierige Gerichtsverfahren zu minimieren, hat der Bundesstaat Texas eine zweite Darlehensregelung (Non-Judicial Foreclosure) zur Sicherung des Vermögens bei Hypothekenfinanzierungen getroffen.

Non-Judicial Foreclosure

Die außergerichtliche Zwangsvollstreckung in Texas ist ein schnelles und einfaches Verfahren, das in nur 60 bis 90 Tagen ab dem Datum, an dem ein Hausbesitzer mit der Zahlung seines Hypothekendarlehens in Verzug gerät, abgeschlossen werden kann.

Wenn ein Hauseigentümer seine monatliche Rate nicht leistet, kann der Kreditgeber das Darlehen für zahlungsunfähig erklären.  Der Kreditgeber ist gesetzlich verpflichtet, dem Hauseigentümer eine schriftliche Mitteilung über den Zahlungsverzug (Notice of Default) zukommen zu lassen, in der Regel 15 Tage nach dem Fälligkeitsdatum der Rate, und ihm eine Frist von mindestens 20 Tagen zur Zahlung der überfälligen Beträge einzuräumen. In der Praxis geben Kreditgeber Hauseigentümern üblicherweise 30 Tage Zeit, um einen Zahlungsverzug zu beheben.

Zahlt der Hauseigentümer dem Kreditgeber Auxilium die geschuldeten Beträge nicht innerhalb der eingeräumten Frist, kann Auxilium den vollen Betrag des Hypothekendarlehens für sofort fällig und zahlbar erklären. Dies geschieht in der Regel dadurch, dass Auxilium dem Hauseigentümer einen zweiten Brief schickt, in dem die Fälligkeit des Hypothekendarlehens angekündigt und die Absicht mitteilt wird, die mit der Hypothek belastete Immobilie beim nächsten Zwangsversteigerungstermin zu verkaufen.  Dies wird als „Acceleration Notice“ bezeichnet. Parallel hängt Auxilium eine Notice of Sale am County Courthouse aus.

Versteigerung

In Texas werden öffentliche Zwangsversteigerungen am ersten Dienstag eines jeden Monats abgehalten.  Sobald die Acceleration Notice verschickt und eine Notice of Sale vom Kreditgeber im County Courthouse ausgehängt wurde, kann die mit einer Hypothek belastete Immobilie bei der nächsten öffentlichen Versteigerung verkauft werden. Diese kann frühestens 21 Tage ab dem Datum der Notice of Sale stattfinden.

Am Tag der Zwangsvollstreckung reist der Kreditgeber zusammen mit einem Treuhänder (in der Regel ein Anwalt) zum County Courthouse, um die Versteigerung der belasteten Immobilie durchzuführen.

  • Das Auktionsverfahren beginnt mit der rechtlichen Beschreibung der Immobilie und der Bekanntgabe der Regeln für die Auktion durch den Treuhänder.  Dann nimmt der Treuhänder Gebote entgegen. 
  • Der erste Bieter ist immer der Kreditgeber. Er gibt ein „Kreditgebot“ in Höhe des restlichen Hypothekendarlehens (einschließlich aller Zwangsvollstreckungskosten und unbezahlten Zinsen) ab. 
  • Der Treuhänder bittet so lange um weitere Gebote, die über dem „Kreditgebot“ liegen müssen, bis keine weiteren Gebote mehr erfolgen.  Dann gibt der Treuhänder den erfolgreichen Bieter bekannt. 
  • Zu diesem Zeitpunkt muss der Bieter, der den Zuschlag erhalten hat, den Gebotsbetrag in bar oder als Bankscheck an den Treuhänder bezahlen. 
  • Der Bieter erhält darüber eine Quittung.  Innerhalb von zwei Wochen nach dem Verkauf stellt der Treuhänder dem erfolgreichen Bieter eine Treuhandurkunde aus, die das rechtliche Eigentum an der Immobilie auf diesen überträgt.
  • Wenn es keinen Bieter gibt, siegt das „Kreditgebot“ des Kreditgebers, der das Eigentum an der mit der Hypothek belasteten Immobilie übernimmt.
  • Danach kann der Kreditgeber die Immobilie auf dem freien Markt zu einem beliebigen Preis verkaufen.
  • Die Erlöse aus dem Verkauf der Immobilie muss der Kreditgeber in diesem Fall nicht mit den anderen Pfandrechtsinhabern oder dem bisherigen Hauseigentümer teilen.

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für den Zeitplan einer außergerichtlichen Zwangsversteigerung in Texas.

Fälligkeit der ZahlungInverzugsetzungHinweis auf BeschleunigungVerkaufsmitteilung veröffentlichtZwangsvollstreckung Datum*
1. April 202115. April 202115. Mai 202116. Mai 20216. Juli 2021
Hauseigentümer zahlt Kreditrate nichtAn Hauseigentümer gesendetHauseigentümer heilt Zahlungsverzug nichtAushang am County CourthouseDer erste Dienstag im Juli

*Dies ist der erste Dienstag des Monats, der mindestens 21 Tage nach dem Datum der Verkaufsbekanntmachung liegen muss.

Liquidität nach erfolgtem Verkauf in einer Zwangsversteigerung

Der Verkaufserlös deckt die Restschuld des Darlehensbetrages einschließlich der Zinsen bis zum Versteigerungsmonat sowie sämtliche Kosten, die im Zusammenhang mit dem Zahlungsverzug entstanden sind.

Die Auszahlung des Verkaufserlöses erfolgt durch die Title Company, nachdem für den Erwerber sichergestellt ist, dass das Grundbuch unbelastet übergeben werden kann.

Auxilium Invest als Kreditgeber ist im ersten Rang der Immobilien eingetragen. Nur vorrangige Ansprüche des Staates können davor eintragen sein. Dies vermeidet Auxilium Invest dadurch, dass die vom Bundesstaat Texas erhobenen Grundsteuern (ca. 2% des Hauswertes), durch den Hauseigentümer in 12 monatlichen Raten zusammen mit der Hypothekenrate an Auxilium im Voraus gezahlt werden. Mit dieser Praxis stellt Auxilium Invest sicher, dass im Fall einer Zwangsversteigerung der Verkaufspreis schnell ausgezahlt werden kann.

Zuerst veröffentlicht am 01. Juni 2021 auf auxilium-invest.de

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