Worin unterscheidet sich die Abwicklung eines Immobilienkaufes in den USA von einem in Deutschland? Erhalten Sie exklusiven Einblick in die Aufgaben und Funktionsweise einer Title Company.

In Deutschland wird beim Immobilienkauf nach dem Übereinkommen der Vertragsparteien ein Notar beauftragt, einen Kaufvertrag zu erstellen. Der Notar überprüft das Grundbuchregister auf Gläubigerforderungen und sonstige Eintragungen, die einer lastenfreien Übergabe der Immobilie im Wege stehen könnten. Nach Abschluss der Prüfung des Registers, wird der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben. Die für eine lastenfreie Übertragung der Immobilien erforderlichen Löschungen der Forderungen aus dem Grundbuch werden getätigt.

In den Vereinigten Staaten von Amerika führen viele der uns bekannten Notartätigkeiten die sogenannten „Title Companies“ aus.

Dazu ein kleiner Ausflug in die Geschichte der USA. In den frühen Tagen der amerikanischen Geschichte, wickelten Transportunternehmen die Immobilien-Transaktionen für die alten und neuen Besitzer durch. Ein Teil ihrer Aufgaben bestand darin herauszufinden, ob der Eigentumstitel „unbelastet“ war. Also ob Ansprüche von Dritten auf das Land und die Immobilien bestanden. Für den Erwerber gab es jedoch keine Garantie oder Versicherung, um die Prüfer zur Rechenschaft zu ziehen, wenn sie etwas übersehen hatten und doch noch eine Forderung später bekannt wurde. Um die Erwerber vor diesen Risiken zu schützen, übernahmen in den USA ab 1880 die Title Companies die Abwicklung von Immobilientransaktionen, die mit einer sogenannten Eigentumsversicherung versehen waren.

Title Company = Titel Firma

Was ist ein Titel?

Ein Titel ist eine Dokumentation, aus der hervorgeht, dass Sie Eigentümer der Immobilie sind. Ein lastenfreier Titel (lastenfreies Grundbuch) ist die Voraussetzung, um einen Immobilienkauf abzuwickeln. Er ist zwingend erforderlich, um ein Hypothekendarlehen aufzunehmen.

Was prüft die Title Company

Die Title Company ist für die Durchführung des Kaufvertragsabschlusses verantwortlich. Sie führt Treuhandkonten (Escrow Account) auf denen der Kaufpreis sowie sämtliche Nebenkosten hinterlegt werden. Eine Title Company ist ein Unternehmen, das sich mit der Prüfung und Versicherung von Eigentumsansprüchen für Immobilien beschäftigt. Das Unternehmen verifiziert das Eigentum an einer Immobilie und bestimmt den gültigen Eigentümer. Dazu führt sie eine gründliche Prüfung der Eigentumsaufzeichnungen durch, den sogenannten Title Search. Die Title Company erstellt in der Regel einen Abstract of TitleDieses Dokument bestimmt den rechtmäßigen Eigentümer der Immobilie, zeigt alle Hypotheken, Pfandrechte, Urteile oder unbezahlte Steuern auf, die auf der Immobilie lasten und beschreibt alle bestehenden Einschränkungen, Dienstbarkeiten oder Pachtverträge. Nach Fertigstellung dieser Zusammenfassung stellt das Unternehmen ein Gutachten (title commitment) aus. Im Gutachten werden alle Punkte dargelegt, die behoben werden müssen, bevor ein Käufer einen lastenfreien Titel erhalten kann. Die Auszahlung des Kaufpreises und der Eigentümerwechsel erfolgen erst nach Löschung aller Lasten.

Zum Vollzug des Eigentümerwechsels bei Erwerb einer Immobilie sind der angesprochene Titel für die lastenfreie Übertragung sowie die Treuhandurkunde (Deed of Trust) erforderlich. Die Treuhandurkunde verbrieft ein Hypothekenpfandrecht an einer Immobilie zu Gunsten des Kreditgebers.  Beim Abschluss des Kredits wird die Unterschrift des Käufers auf der Treuhandurkunde bei einem Mitarbeiter der Title Company beglaubigt, der hierfür eine staatliche Erlaubnis hat. Anschließend wird der neue Eigentümer in das öffentlich einsehbare Grundbuch der Stadt eingetragen.

Die Title Company bestätigt die Rechtmäßigkeit des Eigentums und regelt die Eintragungen der Ränge in das Grundbuch. Sie garantiert dem Käufer, dass das Grundbuch zum Zeitpunkt des Erwerbs unbelastet ist.  Der Rang des durch die Treuhandurkunde geschaffenen Hypothekenpfandrechts wird durch eine Eigentumsversicherung, die sogenannte Title Insurance Policy, versichert.

Was ist eine Eigentumsversicherung?

Seit 1880 wird zum Schutz des Käufers nach Abschluss des Title Search eine sogenannte Eigentumsversicherung ausgestellt.

Die Eigentumsversicherung soll sowohl Käufer von Eigenheimen als auch Kreditgeber vor Schäden oder Verlusten durch einen nicht lastenfreien Titel schützen. Die meisten Eigentumsversicherungen decken alle Ansprüche ab, die gegen einen Titel geltend gemacht werden können, einschließlich nicht bekannter Grundpfandrechte, Steuer- Forderungen oder widersprüchlicher Testamente.

Die Versicherung schützt den Käufer und Kreditgeber wirtschaftlich bei einem Verlust der Pfandsicherheit im ersten Rang. Sollten Ansprüche Dritter bekannt werden, die den Verkäufer rechtlich daran hindern, die Eigentumsrechte an den Kreditnehmer zu übertragen, haftet die Eigentumsversicherung gegenüber dem Kreditgeber in Höhe der Hypothek. 

Die Vorlage einer Eigentumsversicherungspolice (Title Insurance Policy) ist für jeden Kreditgeber eine Grundvoraussetzung für die Vergabe eines Hypothekendarlehens. Die Title Insurance Policy wird zum Abschluss der Titelprüfung meist direkt von der Title Company ausgestellt.

Wie ist die Title Company in Texas gesetzlich reguliert?

Das Texas Department of Insurance reguliert das Geschäft der Eigentumsversicherung für Immobilien.

Jede Title Company mit einer Insurance Agentur, die eine Eigentumsversicherung anbietet, unterliegt der Aufsicht des Texas Department of Insurance. Ihm obliegt die Lizensierung von Versicherungsagenten. Eine Title Company ist verpflichtet, jährlich die Treuhandkonten prüfen zu lassen, alle zwei Jahre die Einhaltung von Richtlinien und Vorschriften zu überprüfen sowie Aufzeichnungen und Daten für die Berichterstattung der Klienten vorzuhalten.

Bevor eine Title Company das Recht erhält im Namen eines Rückversicherers Eigentumsversicherungen auszustellen, müssen drei Voraussetzungen erfüllt sein.

1) Nachweis einer Bürgschaft in Höhe von 50 000$.

2) Abschluss einer Versicherung für Fehler und Unterlassungen, pro Schadensfall in einer Höhe von mindestens 250 000$ mit einem Selbstbehalt von 10 000$.

3) Hinterlegung einer Einlage in Höhe von mindestens 35 000$ bei einem Rückversicherer, der durch die von der Title Company ausgestellte Title Insurance Policy geschädigt werden könnte. Die Bürgschaft muss so ausgestaltet sein, dass jeder Titelversicherer benachrichtigt wird, wenn ein Anspruch auf die Bürgschaft geltend gemacht oder die Bürgschaft gekündigt wird. Die Bürgschaft muss in Kraft bleiben und darf nicht beeinträchtigt werden, solange die Title Company als Agentur im Auftrag einer Versicherung Title Policen ausstellt. Die Title Company als Versicherungsagentur muss einem externen Titelversicherer oder ihren Versicherern jährlich einen schriftlichen Nachweis vorlegen, dass die Bürgschaft noch in Kraft und unbeeinträchtigt ist.

Jährliche Datenabfrage zur Titelversicherung

Jede Title Company Versicherungsagentur muss in dem Staat, in dem sie lizenziert ist, jährlich Informationen zu ihren Einnahmen, Verlusten und Ausgaben an das Office of Insurance Regulation (OIR) übermitteln.

Zusammenfassung der Aufgaben der Title Company:

  • Die Title Company führt alle Arbeiten aus, die den Erwerb des Hauses bzw. Grundstücks und die Eintragungen von Gläubigern betreffen.
  • Sie führt den Kaufabschluss treuhänderisch durch.
  • Sie haftet (Title Insurance Policy) für eventuelle alte Ansprüche aus dem Grundbuch nach einem Eigentumswechsel.
  • Sie regelt die Übermittlung des Geldes, die Aufteilung der Kosten und bereitet alle Dokumente für den Kauf oder Verkauf vor.
  • Sie bestimmt den Tag des Vertragsschlusses für Käufer und Verkäufer.
  • Sie veranlasst sämtliche Eintragungen im Grundbuchamt.

Die Führenden Title Companies in den USA:

  • Stewart Title Company
  • Chicago Title Company
  • Old Republic Title Company
  • Fidelity National Title Company

Zuerst veröffentlicht am 01. Juni 2021 auf auxilium-invest.de

Erfahren Sie mehr darüber wie eine Finanzierung bei Auxilium abläuft:

Oder erhalten Sie weitere Informationen zum Auxilium Modell in unserem Exposé.